Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN Swakelola)   Leave a comment

Yup. Kegiatan membangun sendiri memang terutang pajak pertambahan nilai yang disebut dengan “PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri” alias “PPN Swakelola”. Kegiatan membangun sendiri yang seperti apa? Apa kriterianya? Berapa tarifnya? Bagaimana cara menghitung dan melaporkannya? Dibahas di tulisan ini.

Obyek PPN yang satu ini tergolong kurang populer, kurang dikenal. Mayoritas wajib pajak tahunya PPN atas penjualan dan Pajak Penghasilan (PPh Pasal 17/21/22/25/26/29/23). Masalahnya, kurang dikenal oleh wajib pajak bukan berarti akan diabaikan oleh pemeriksadari DJP; bagi mereka justru salahsatu TARGET PEMERIKSAAN utama. Mengapa?

  • Pemeriksa tahu rata-rata WP awam terhadap pajak yang satu ini;
  • Proses pemeriksaannya mudah; dan
  • Nilai PPN terutangnya tinggi

Bisa dibilang, dengan adanya obyek ‘PPN atas kegiatan membangun sendiri’, pemeriksa langsung dapat hasil besar tanpa perlu bercucuran keringat.

Sebagai pengantar, saya akan sampaikan contoh kasus nyata yang pernah saya hadapi sendiri, untuk pertamakalinya. Mungkin ada manfaatnya.

Membangun Sendiri? Sudah Bayar PPN-nya?

Di pertengahan 2005, saat jadi Accounting & Financial Manager, saya tiba di kantor sekitar pukul 10 pagi. Sungguh kaget ketika menemukan 3 orang pegawai pajak (DJP) sedang mengobrol dengan staf saya.

Setelah berkenalan dan basa-basi, mereka menyodorkan surat pemeriksaan yang harus saya tandatangani, lalu mereka minta diantar keliling untuk melihat-lihat fasilitas perusahaan—mulai dari pintu gerbang sampai areal belakang—yang total lahannya sekitar 1.5 hektar.

Di tengah perjalanan keliling mereka selalu berkomentar “Gedungnya besar ya pak” atau “pabrik tapi ruangannya rapi dan tertata rapi ya” atau “ini mesin beli lokal atau impor” dan lain sebagainya.

Sekembalinya ke ruangan, yang mereka tanyakan adalah 2 pertanyaan berikut ini:

  • Total luas tempat usahanya berapa?
  • Luas bangunan berapa?

Setelah saya jawab, mereka langsung menembak dengan pertanyaan yang sungguh di luar dugaan saya:

Membangun sendiri atau pakai kontraktor, pak?

Yang muncul di otak saya saat itu, “kalau beli pasti mereka menanyakan apakah sudah bayar pajak pembelian atau belum” atau “kalau sewa pasti mereka bertanya apakah sudah bayar pajak sewa atau belum”.

Tetapi saya tahu persis semua gedung memang dibangun sendiri (beli bahan baku sendiri, bayar mandor dan tukang sendiri) oleh perusahaan. Masih hangat dalam ingatan saya mengenai sulitnya menentukan harga perolehan bangunan pabrik itu, karena pembangunan dilakukan secara bertahap.

Tentu saja saya menjawab pertanyaan pemeriksa apa adanya, “membangun sendiri, tapi bertahap pak…..”.

Belum tuntas saya menjelaskan, pemeriksa sudah menyodok dengan pertanyaan, “Oh membangun sendiri… sudah bayar PPN nya?

Seketika itu juga merasa “jegerrarrrr!” seperti disambar petir di siang bolong. Dengan reflek saya merespon dengan pertanyaan balik, “memangnya orang membangun kena PPN?”—sebuah pertanyaan super-konyol diajukan oleh seorang sarjana akuntansi ber-IPK 3.60 dengan predikat “lulusan tercepat” yang menduduki posisi Accounting & Financial Manager. Tetapi yang namanya tidak tahu plus kaget, ya tidak memandang attribute klise seperti itu.

Saya baru kembali kedalam kesadaran penuh setelah petugas pajaknnya menyodorkan printout Keputusan dan Peraturan Mentri Keuangan mengenai “Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri”.

Mereka berpamitan setelah menyerahkan “Daftar Buku dan Dokumen Pendukung Untuk Tujuan Pemeriksaan”. Permintaan dokumen pendukung sehubungan dengan PPN atas kegiatan membangun sendiri—disamping ledgernya—adalah nota-nota dan bukti pengeluaran kas untuk segala biaya yang berhubungan dengan kegiatan pembangunan gedung.

Tentu saja CFO saya saat itu marah besar, “why don’t you know this (issue) earlier?.” Untungnya saat itu kita pakai konsultan pajak, sehingga corong pertanyaan menjadi lebih mengarah ke konsultan ketimbang ke saya seorang. Di hari yang sama saya memanggil konsultan pajaknya untuk meminta penjelasan sekaligus mencari solusi.

Secara tak tertuga, ternyata pihak konsultan justru menyalahkan perusahaan dengan alasan, “mengapa perusahaan tidak memberitahu kami (konsultan) tentang kegiatan membangun sendiri ini ?

Hellooo… andai saya tahu peraturan ini, tentu saya sudah memberitahu pihak konsultan sejak diawal dan membayar PPNnya. Andai expertis pegawai perusahaan sudah mumpuni, tentu perusahaan tidak perlu mempekerjakan dan membayar konsultan mahal-mahal.

Tanpa debat yang tak perlu, CFO memutuskan untuk memecat konsultan pajak tersebut, saat itu juga. Awalnya saya kaget dan tidak habis pikir; mengapa CFO memecat konsultan pajak, justru pada saat perusahaan sedang menghadapi pemeriksaan pajak, yang artinya sedang membutuhkan advise dan solusi perpajakan?

Saya baru mengerti setelah CFO memberikan jawaban. Menurutnya, hanya ada 2 kemungkinan penyebab mengapa kasus ini terjadi:

  • They do not know what they do” (konsultan tidak sungguh-sungguh menguasai pekerjaannya), artinya wortless; ATAU
  • They play” (konsultan andil ikut ‘bermain’ dalam masalah ini).

Yang manapun diantara dua kemungkinan tersebut yang benar, “We gonna face bigger problem, if we don’t fire them now” CFO saya meyakinkan saya—tanpa memberi solusi lain.

Karena panik menghadapi pemeriksaan (tanpa konsultan), sore harinya saya langsung menemui seorang kawan almamater yang kebetulan bekerja di sebuah konsultan pajak yang tergolong besar. Saya pribadi sangat beterimakasih kepadanya. Berkat dia saya tahu harus berbuat apa, tanpa perlu membayar konsultan.

Solusi: Jika WP Melakukan Kegiatan Membangun Dan Kena Periksa

Jika anda pribadi (atau perusahaan anda) melakukan kegiatan membangun sendiri tetapi belum bayar PPN swakelola yang nilainya kebetulan kecil, ya tinggal dibayar lalu lapor, untuk apa dibikin rumit.

Bagaimana jika nilainya besar dan anda samasekali tidak tahu sejak diawal—seperti yang saya hadapi? Apa solusinya?

Jangan panik”, bimbing kawan saya yang budiman. Masih lanjutan dari kasus yang saya hadapi saat itu.

Yang menentukan besar-kecilnya PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah catatan dan bukti transaksi. Total biaya yang didukung oleh bukti transaksi dikalikan dengan 40% lalu menghasilkan Dasar Pengenaan Pajak (DPP). DPP dikalikan tarif 10% itulah PPN terutangnya. Mungkin ditambah denda bunga dan fenalty,” kawan yang baik hati itu menelaskan dengan sabar.

Dari rumah kawan, di malam yang sama, saya kembali ke kantor dengan mengajak semua staf accounting dan finance—untuk mengumpulkan catatan dan bukti transaksi terkait dengan kegiatan membangun gedung.

Menjelang pagi hari, saya memperoleh data akurat sbb:

  • Total biaya membangun (di luar perolehan tanah) = +/- Rp 15 milyar
  • DPP = 15 milyar x 40% = +/- Rp 6 Milyar
  • PPN = 6 milyar x 10% = +/- Rp 600 juta.
  • Denda + Penalty (selama 5 tahun) = +/- Rp 150 jutaan
  • Total Estimasi PPN Terutang + Denda = +/- Rp 750 jutaan.

Mateng gue“, saya membathin. Bayangkan, angka sebesar itu hanya untuk PPN atas kegiatan membangun sendiri.

Dari hasil diskusi denga kawan tersebut dan persetujuan CFO, saya mengirimkan data dan bukti transaksi yang tentu saja lebih kecil. Dan… sukurnya ditolak oleh pihak pemeriksa—dengan alasan “catatan dan bukti transaksi tidak meyakinkan”. Kenapa bersukur?

Karena, “Bagaimanapun juga akan ditolak” kata kawan saya. Dan.. “dalam kondisi data yang tidak meyakinkan, maka fiskus (pemeriksa dari DJP) berhak menetapkan besaran PPN terutang sesuai dengan keyakinan mereka”, kawan saya itu menambahkan.

Lalu apa yang perlu disukuri?Ruang negosiasinya sudah terbuka”, jawab kawan saya itu. Dan ternyata benar, sekitar seminggu kemudian fiskus menerbitkan ‘Draft Laporan Hasil Audit’ (LHA sementara) dan meminta saya (sebagai wakil perusahaan) untuk memberi tandatangan persetujuan.

Yang unik dari Draft LHA tersebut:

  • PPN Terutang dari Penjualan = tak lebih dari Rp 20 juta—sama persis dengan SPT PPN bulanan yang saya laporkan, tanpa koreksi.
  • Segala macam PPh = jika saya tak keliru di bawah Rp 20 jutaan—dan saya samasekali tak keberatan.

Yang paling ajaib (di sini saya memang patut bersukur): ternyata PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri plus denda, hanya 50% dari estimasi saya di awal!. Itupun, “masih bisa dinego” (=mintakan keringanan), menurut kawan saya. Asalkan wajib pajak (perusahaan) menunjukan sikap “cooperative dan niat baik.”

Hasil akhirnya? Bukannya dipecat, justru saya dipromosikan untuk jabatan di atas Accounting & Financial Manager, karena dianggap berhasilkan membereskan kekacauan yang ditimbulkan oleh konsultan pajak sekaligus menuntaskan pemeriksaan pajak dengan hasil yang dianggap cemerlang oleh pihak atasan.

Pelajaran dan Tips dari Kasus PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

  • Konsultan pajak berkewajiban untuk menyediakan advise dan informasi perpajakan, sejelas dan selengkap mungkin, tanpa ada ketinggalan barang sebijipun—sehingga klien tidak mengalami kekagetan-kekagetan—termasuk PPN atas kegiatan membangun sendiri (swakelola).
  • Konsultan pajak, idealnya, mesti punya checklist yang secara otomatis dan literasi melakukan screening sekaligus mapping terhadap setiap potensi risiko, termasuk risiko litigasi perpajakan, sejak klien ditangani untuk pertamakalinya.
  • Saat menghadapi pemeriksaan pajak, jangan panik, jaga pikiran dan logika tetap jernih dan berkonsultasilah dengan orang yang lebih expert sekaligus bisa dipercaya. Tak kalah pentingnya, selalu laporkan (sekaligus minta arahan) kepada atasan mengenai setiap sikap dan tindakan yang akan diambil.
  • Dari kasus tersebut dan kasus-kasus lain (di perusahaan lain) yang pernah saya hadapi dalam perjalanan karir saya selanjutnya, saya memperoleh kesimpulan bahwa: PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri (PPN Swakelola) termasuk salah satu target utama pemeriksaan, terutama jika WP memiliki gedung dan fasilitas besar, sementara administrasi perpajakan lainnya cukup rapi dan bersih.
  • Jika menggunakan konsultan pajak, nilailah kualitas mereka sejak diawal. Misalnya: untuk PPN atas kegiatan membangun sendiri, apakah mereka mengingatkan sejak di awal? Jika bertanyapun tidak, mengenai hal ini, berarti mereka bukan konsultan pajak yang baik. Jika ada sinyalemen seperti itu, jangan gunakan mereka sejak di awal, cari kosultan pajak yang lebih baik. Bagaimanapun juga, memecat sesorang itu tetap saja berdampak negative terhadap mentalitas/kejiwaan kita sebagai orang beradat ketimuran. Jika terlanjur digunakan, mungkin terpaksa dihentikan, lalu mencari pengganti yang lebih baik.
  • Sebagai alternative, rasanya tidak akan sia-sia jika mulai sekarang belajar perpajakan, sedikit-demi-sedikit, secara terus-menerus. Cukuplah saya seorang yang pernah menjadi Accounting & Finance Manager yang bodoh dan konyol.

Mengapa Kegiatan Membangun Sendiri Dikenakan PPN?

Itulah pertanyaan yang meluncur pertamakalinya dari CFO saya waktu itu. Sayangnya saya tidak tahu jawabannya. Jangankan logikanya, aturan itu adapun saya sungguh tidak tahu.

Sekalilagi, itulah kekonyolan saya—setidaknya pada saat itu. Tetapi justru pengalaman pahit yang banyak mengajari saya tentang arti pentingnya belajar secara terus-menerus, bagi seorang akuntan.

Di luar kekonyolan itu, seperti telah saya sampaikan di awal tulisan, PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri (Swakelola) memang kalah popler jika dibandingkan dengan jenis-jenis pajak yang lain, sehingga sering mengagetkan wajib pajak, baik perorangan maupun badan usaha.

Lebih daripada itu, jangankan WP yang awam akuntansi dan keuangan, CFO saya pun kesulitan menalar konsep yang ada dibalik aturan ini.

Setiap profit yang timbul dari bisnis kita telah dikenakan pajak penghasilan, dan atas pembelian barangpun sudah dikenakan PPN—termasuk material yang kita pakai untuk membangun. Lalu mengapa kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN?

Pertanyaan dan keheranan CFO saya pada saat itu adalah representasi kekagetan sekaligus keheranan para wajib pajak—baik yang perorangan maupun badan.

Iya. Peraturan ini memang sulit dinalar dengan logika awam. Jika ada diantara pembaca JAK yang sampai saat ini belum memperoleh penjelasan memuaskan mengenai alasan mengapa kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN, melalui tulisan ini saya coba bantu dengan penjelasan sederhana:

(a) Pertama, PPN adalah pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai yang muncul pada suatu barang.

(b) Kedua, gedung—meskipun tidak (belum) dijual—termasuk barang yang mengalami pertambahan nilai. Misalnya: sebuah bangunan dibangun di atas tanah seluas 500 m2. Nilai tanahnya 500 juta. Menghabiskan biaya (gambar, material dan ongkos tukang) sebesar Rp 1 milyar. Setelah rumahnya jadi, tentu nilai bangunan akan lebih dari Rp 1.5 Milyar. Kelebihannya inilah yang dianggap “pertambahan nilai” (value-added), sehingga dikenakan PPN.

(c) Ketiga, Siapa yang menanggung pajak pertambahan nilai atas pembangunan suatu gedung? Tentu saja pihak/orang yang menikmati nilai tambah tersebut:

  • Jika suatu gedung dibangun oleh pengembang (developer), maka yang dianggap menikmati nilai tambah gedung tersebut adalah konsumen akhir yang membeli. Untuk itu developer memungut PPN atas transaksi penjualan gedung (rumah/ruko) yang dijualnya.
  • Jika suatu gedung dibangun oleh kontraktor—untuk konsumen yang sudah memiliki tanah sendiri, maka kontraktor memungut PPN atas nilai kontraknya (biasanya berdasarkan RAB yang disepakati) kepada konsumen, karena konsumenlah yang menikmati nilai tambah atas gedung yang dibangun.
  • Jika suatu bangunan dibangun sendiri—entah nantinya ditempati sendiri atau dikontrakan—maka yang menanggung PPN adalah si pembangun itu sendiri yang sekaligus bertindak sebagai penikmat pertambahan nilai yang timbul atas bangunan tersebut. Jika anda membangun rumah tinggal sendiri (tidak menggunakan jasa kontraktor) misalnya, maka anda sendirilah yang menanggung PPN atas kegiatan membangun tersebut.
  • Jika suatu perusahaan membangun gedungnya sendiri, maka perusahaan tersebutlah yang menanggung PPN-nya, seperti kasus yang menimpa perusahaan dimana saya bekerja di tahun 2005.

Apa itu PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri?

Resminya, PPN atas kegiatan membangun sendiri adalah “pajak yang terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.” Sedangkan yang dimaksud dengan ‘kegiatan-membangun-sendiri’, menurut aturan resminya, adalah:

kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.”

Defini yang terakhir ini mungkin agak membingungkan. Saya menginterpretasikan kalimat “dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan” sebagai:

  • aktivitas membangun yang dilakukan bukan karena sebagai seorang pemborong/tukang bangunan (dalam hal WP perorangan); dan
  • aktivitas membangun yang dilakukan bukan karena bertindak selaku perusahaan pengembang (developer) atau penyedia jasa kontraktor (dalam hal WP badan usaha)

“Atas kegiatan membangun sendiri seperti apa saja yang dikenakan PPN? Berapa besarnya? Kapan harus dibayar dan kapan mulai terhitungnya?” mungkin itu petanyaan berikutnya. Mari kita bahas lebih lanjut…

Batasan, Tarif, Dan Saat Terutang PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

Peraturan yang saya baca menyebutkan bahwa, setiap kegiatan membangun bangunan—“berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan”—yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain, adalah obyek PPN atas kegiatan membangun sendiri, jika kriteria dibawah ini terpenuhi:

  • Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja; dan
  • Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha.

Sedangkan ketentuan lainnya diatur dalam keputusan menteri keuangan (KMK) dan keputusan menteri keuangan (PMK) yang berlaku pada saat proses pembangunan berlangsung, yang sempat mengalami perubahan berkali-kali. Berikut adalah ketentuan-ketentuanya (perhatikan luas bangunan dan tarif PPNnya):

1. Bangunan yang dibangun sebelum 1 Januari 1995, TIDAK terutang PPN, karena Pasal 16C yang mengatur PPN atas kegiatan membangun sendiri belum berlaku.

Contoh Kasus: Jodi, seorang pegawai bank, membangun rumah tinggal permanent 2 lantai dengan total luas 600 m2 mulai tahun 1992 hingga 1994. Jodi membayar dan mengawasi tukang bangunan sendiri, tanpa menggunakan jasa kontraktor, dengan total biaya pembangunan (di luar perolehan tanah) Rp 400 juta.

Solusi: Membangun sendiri tidak dalam rangka usaha atau pekerjaan, terpenuhi. Batasan luas bangunan juga terpenuhi. Akan tetapi, karena pembangunan dimulai dan selesai sebelum 1 Januari 1995, jadinya tidak terutang PPN.

2. Bangunan yang dibangun sebelum 1 Juli 2002, dengan luas bangunan 400m2 atau lebih, dikenakan PPN sebesar 10% X 40% X Biaya Pembangunan yang dikeluarkan setiap bulannya (tidak termasuk harga perolehan tanah), sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 554/KMK.04/2000.

Contoh kasus: Andai Jodi membangun di tahun 1995 hingga sebelum 1 Juli 2002, maka PPN terutang Jodi adalah 10% x 40% x biaya yang di keluarkan untuk membangun setiap bulannya atau 10% x 40% x total biaya membangun jika dihitung sekaligus.

3. Bangunan yang dibangun sejak 1 Juli 2002, dengan luas bangunan 200m2 atau lebih, dikenakan PPN sebesar 10% X 40% X Biaya Pembangunan yang dikeluarkan setiap bulannya (tidak termasuk harga perolehan tanah), sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 320/KMK.02/2002

Contoh kasus: CV. Makmur, toko bangunan, awalnya menggunakan ruko dengan cara menyewa. Seiring kemajuan, pada bulan Agustus 2002 mulai membangun ruko sendiri, tanpa menggunakan jasa konraktor maupun pemborong, seluas 600m2. CV Makmur mengeluarkan biaya membangun Rp 65 juta untuk bulan Agustus 2002.

Solusi: Kriteria membangun sendiri terpenuhi. Batasan luas bangunan juga terpenuhi. Untuk itu CV Makmur terutang PPN membangun sendiri sebesar 10% x 40% x 65 juta = Rp 2,600,00 untuk bulan Agustus saja. Untuk bulan September dan seterusnya hingga bangunan ruko selesai, CV Makmur melakukan perhitungan yang sama untuk PPN terutangnya.

4. Bangunan yang dibangun sejak 1 April 2010, dengan luas bangunan 300m2 atau lebih, dikenakan PPN sebesar 10% X 40% X Biaya Pembangunan yang dikeluarkan setiap bulannya (tidak termasuk harga perolehan tanah), sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan No. 39/PMK.03/2010

5. Bangunan yang dimulai sebelum tanggal 21 November 2012 dan belum selesai hingga 21 November 2012 (karena pembangunan dilakukan secara bertahap), dengan luas bangunan 300m2 atau lebih, dikenakan PPN sebesar 10% X 40% X Biaya Pembangunan yang dikeluarkan setiap bulannya (tidak termasuk harga perolehan tanah), sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan No. 39/PMK.03/2010, seperti dinyatakan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012.

6. Bangunan yang dibangun sejak 21 November 2012, dengan luas bangunan 200m2 atau lebih, dikenakan PPN sebesar 10% X 20% X Biaya Pembangunan yang dikeluarkan setiap bulannya (tidak termasuk harga perolehan tanah), sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012

Note: Begitunya banyaknya perubahan keputusan dan peraturan menteri, dimana setiap perubahan diikuti dengan pencanbutan peraturan sebelumnya, sangat mungkin jika anda mengalami kebingungan untuk memahaminya. Saran: baca peraturan aslinya.

Beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan, seperti dituangkan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012, antara lain:

  • Saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai.
  • PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara melalui kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.
  • Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
  • Tempat Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.
  • Jika WP yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak atau kurang menyetorkan PPN, DJP dapat menerbitkan “Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar” berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi.
  • Jika WP tidak memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan—pada saat pemeriksaan berlangsung—atau memberikan data atau bukti pendukung biaya yang tidak benar atau tidak lengkap, maka jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan—sebagai dasar pengenaan pajak—ditetapkan secara jabatan oleh Direktur Jenderal Pajak.

Saran dan Tips Akhir Sehubungan Dengan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

Saran sekaligus tips terakhir dari saya kepada pembaca JAK sehubungan dengan PPN kegiatan membangun sendiri:

1. Jika anda wajib pajak perseorangan dan memiliki bangunan yang dibangun sendiri—baik anda pergunakan sendiri atau disewakan—mungkin ada baiknya:

  • Mengingat-ingat kapan bangunan mulai didirikan dan kapan selesainya, sehingga tahu apakah kena PPN atau tidak dan peraturan mana yang berlaku untuk bangunan anda. Perlu diketahui bahwa renovasi adalah termasuk.
  • Memeriksa luas bangunan membandingkannya dengan isi peraturan; apakah memenuhi kriteria luas yang tertera dalam peraturan? Jangan lupa luas bangunan yang dimaksud adalah termasuk fasilitas pendukung seperti taman dan tempat parkir. Bila bangunan bertingkat maka yang dihitung bukan hanya luas lantai dasar, tetapi luas semua lantai.

2. Jika anda wajib pajak—baik perseorangan maupun badan usaha—dan menyewa/ngontrak bangunan yang dibangunan oleh pihak lain, ada baiknya jika anda tanyakan ke pemilik bangunan:

  • Apakah bangunannya dibangun sendiri atau tidak? Jika Iya apakah PPN nya sudah dibayar?
  • Perlu diketahui bahwa, jika bangunan yang disewa memenuhi kriteria tetapi belum bayar PPN, dan kebetulan ada pemeriksaan pajak atas bangunan tersebut, maka yang berkewajiban membayar PPN adalah yang menempati bangunan (anda), istilahnya “tanggung renteng.”

3. Jika anda seorang akuntan atau pegawai yang bekerja untuk suatu perusahaan, sebaiknya mulai check and recheck:

  • Apakah gedung yang digunakan oleh perusahaan dibangun sendiri atau tidak? Jika IYA, berapa luas bangunannya, apakah memenuhi kriteria atau tidak?
  • Jika memenuhi kriteria apakah PPN nya sudah dibayar? Jika belum sebaiknya disampaikan ke atasan atau pimpinan perusahaan, agar mereka tidak kaget saat diperiksa oleh kantor pajak.
  • Jangan lupa PPN atas kegiatan sendiri bersifat final, tidak bisa dikreditkan. PPN ini bisa menjadi penambah harga perolehan bangunan lalu disusutkan dan diakui sebagai beban penyusutan bersama-sama dengan penyusutan bangunannya.

4. Jika anda WP pibadi atau badan yang sedang mempertimbangkan mana yang lebih menguntungkan antara membangun sendiri dengan menggunakan jasa kontraktor, jangan lupa masukan unsure PPN membangun pada perhitungan dan analisa.

Meskipun tidak mudah untuk dinalar, faktanya peraturan “PPN Atas Kegiatan Membangun Sediri” ini ada, artinya mau tidak mau harus dipatuhi—karena bagaimanapun juga yang namanya peraturan pemerintah bersifat mengikat dan memiliki kekuatan memaksa. Kita sebagai orang akuntansi sebaiknya familiar dengan semua jenis pajak, termasuk pajak pertambahan nilai kegiatan membangun sendiri (PPN swakelola). Jika selama ini anda belum familiar, mudah-mudahan tulisan ini bisa menjadi langkah permulaan yang baik.

sumber: http://jurnalakuntansikeuangan.com/2012/12/pajak-pertambahan-nilai-kegiatan-membangun-sendiri-ppn-swakelola/

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: